No ai mutui sulla nuda proprietà, meglio sulle seconde case

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No ai mutui sulla nuda proprietà, meglio sulle seconde case

Il mutuo per acquisto della nuda proprietà è una tipologia di finanziamento dove l’acquirente/mutuatario acquista solo la nuda proprietà dell’immobile, lasciando l’usufrutto al venditore, il quale ne detiene il possesso fino al suo decesso. Tale tipologia non ha avuto buon seguito da parte degli istituti di credito e le motivazioni sono principalmente due:

•    l’andamento del mercato, in quanto l’immobile potrebbe svalutarsi con il passare del tempo, con il rischio che l’importo finanziato diventi maggiore dell’effettivo valore di mercato;
•    la durata del contratto, poichè tra il contratto stipulato e la morte dell’usufruttuario possono passare anche decenni.

Il problema principale degli istituti di credito nel finanziare l’acquisto della nuda proprietà, oltre alla mancanza di sicurezza, è dato dal fatto di non avere un adeguato rendimento sul medio-lungo periodo. L’alternativa per questa fascia di mercato è il Prestito Ipotecario Vitalizio (PIV), che permette alla persona anziana, in possesso della piena proprietà dell’immobile, di avere subito un capitale pari ad una frazione del valore di perizia, oppure una rendita di 25 rate annuali, e di scegliere se pagare in futuro gli interessi predeterminati sul prestito senza vendere la casa oppure di lasciare agli eredi la scelta tra rimborsare prestito ed interessi vendendo la casa o di lasciarla vendere direttamente alla banca e tenersi l’eventuale differenza tra quanto ricavato e quanto dovuto sul prestito. La riforma del PIV è in attesa di approvazione da parte della Camera, nel tentativo di risolvere i problemi giuridici e fiscali che lo rendevano una strada praticamente impercorribile.

Se si vuol fare un paragone, è più facile ottenere un mutuo per l’acquisto di una seconda casa. Nel primo semestre dell’anno il mercato delle seconde case è stato molto vivo, con la crisi che ha abbassato i prezzi degli immobili e gli investitori più incentivati all’acquisto, considerando anche che i mutui per le seconde case hanno, nella maggior parte dei casi, le stesse condizioni di quelli per le prime case. Naturalmente, chi compra per investimento lo fa puntando sul medio-lungo periodo, anche se non si vedono grandi prospettive per il futuro. Inoltre, un freno all’acquisto è dettato dalla fiscalità, dove pesano molto le imposte sulla compravendita, per non parlare poi di Tasi, Tari ed Imu, anche se dal 2014 l’imposta di registro è passata dal 10% al 9%. Chi compra, quindi, sa che sconterà un fisco più pesante, soprattutto nelle località turistiche, ma nonostante tutto la tendenza all’acquisto delle seconde case è in aumento.