DONAZIONE sulla casa? Rischi per l’acquirente.

//DONAZIONE sulla casa? Rischi per l’acquirente.

DONAZIONE sulla casa? Rischi per l’acquirente.

DONAZIONE Art. 769 c.c. “La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’ obbligazione”.

Attraverso questo atto di liberalità, quindi, un soggetto (il donante) arricchisce un altro soggetto (il donatario) senza pretendere alcuna controprestazione.

Quando si vuole comprare casa e/o si richiede alla banca un mutuo per finanziarne l’ acquisto, bisogna tenere in considerazione alcuni rischi che si possono correre quando l’ immobile proviene da donazione e valutare le problematiche derivanti dalla “commerciabilità dei beni provenienti da donazioni”, valutazioni che spingono gli istituti di credito a concedere difficilmente mutui in questi specifici casi.

Innanzitutto va tenuto presente che il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti, detti legittimari, una quota di eredità chiamata “legittima” della quale non possono essere privati per volontà del defunto.
La legge prevede, infatti, che quando tali soggetti siano stati lesi nei propri diritti per effetto di donazioni poste in essere in vita dal defunto, essi possano far valere i propri diritti mediante un’ apposita azione giudiziaria, denominata “azione di riduzione” (soggetta al termine di 10 anni dall’ apertura della successione o 20 anni dalla trascrizione della donazione).
L’ acquisto, quindi, di un immobile che proviene da una donazione può venir meno per effetto dell’ esercizio vittorioso di tale azione da parte dei legittimari, con possibili ripercussioni anche nei confronti del 3° acquirente, qualora il donatario-venditore non possieda beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi.

I legittimari possono rinunciare all’ azione di riduzione solo dopo la morte del donante e mai durante la sua vita, neppure con dichiarazione espressa nè con assenso alla donazione (art. 557 c.c.).
Tale azione va proposta nei confronti del donatario; tuttavia, se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati e non ha altri beni con cui soddisfare i legittimari, questi ultimi potranno chiedere ai successivi acquirenti la restituzione del bene, tramite appunto l’ azione giudiziaria di restituzione. Ed il terzo acquirente potrà liberarsi dall’ obbligo di restituire solo pagando l’ equivalente in denaro.

Riepilogando, prima di acquistare un immobile è opportuno verificare se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione.
Se è effettivamente presente una donazione è bene distinguere se:
a) il donante sia ancora vivente: in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile azione nei confronti di chi ha acquistato il bene dal donatario) potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro 10 anni dall’ apertura della successione (a meno che il donante abbia lasciato beni sufficienti a soddisfare le rispettive quote di legittima spettanti ai legittimari, a meno che il donatario-venditore non abbia beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi, a meno che non siano trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione);
Non esistono rimedi giuridicamente convincenti per ovviare alla situazione sopra descritta; le varie soluzioni suggerite dalla prassi (tra cui fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’ acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’ azione di restituzione) hanno validità incerta dal punto di vista giuridico, in quanto è dubbia la loro legittimità.
b) il donante sia deceduto da meno di 10 anni: in questo caso l’ azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante;
Il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari all’azione di riduzione o quanto meno all’ azione di restituzione verso terzi, rinuncia valida e possibile solo dopo la morte del donante;
c) il donante sia deceduto da più di 10 anni: in questo caso il diritto di agire in giudizio deve ritenersi prescritto, per cui non vi è più alcun rischio per il terzo acquirente;
d) siano decorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione (a prescindere che il donante sia ancora vivente): in questo caso le azioni di riduzione /restituzione non potranno più essere esercitate e non vi è più alcun rischio per il terzo acquirente.

Quindi, nel caso in cui la casa che si vuol acquistare, sia stata trasferita con donazione, è d’obbligo fare molta attenzione; in alcuni casi, la MUTUIcasa, in accordo con gli Istituti di Credito, trova la soluzione per poter rogitare e per poter far concedere il mutuo, risolvendo il problema nel modo più sicuro per il cliente.

2014-07-23T17:46:32+02:0008.03.2013|Tag: , , , , |