24 maggio 2016

Le novità sui mutui introdotte dal Decreto 72/2016

Dopo 18 rate di mutuo non pagate si rischia che la casa vada alla banca senza ulteriori proroghe o mediazioni. Questo è l’effetto (di fatto però non immediato) dell’entrata in vigore del decreto legislativo 72/2016, approvato un mese fa dal Consiglio dei ministri e pubblicato solo sulla Gazzetta Ufficiale n. 117 del 20 maggio. Il decreto entra in vigore il 1° luglio e quindi si applica ai contratti di mutuo sottoscritti a partire dal 2 luglio 2016, mentre a quelli sottoscritti prima si continuano ad applicare le disposizioni vigenti al 1° luglio 2016.

Per alcune disposizioni del decreto (pubblicità, obblighi precontrattuali, doveri di informazione da parte delle banche e valutazione dei beni immobili) l’entrata in vigore è fissata al 1° novembre 2016 mentre le relative disposizioni di attuazione vanno fatte entro il 30 settembre 2016.

Per la questione più clamorosa, proprio quella delle case che passano alle banche,  i tempi di effettivo vigore del decreto si fanno molto più lunghi.  Perché è dall’entrata in vigore del decreto 72/2016 (4 giugno 2016) che si cominciano a contare i 180 giorni a disposizione del ministero dell’Economia che, di concerto con la Giustizia e sentita Bankitalia, deve dettare le disposizioni di attuazione.  Una volta entrate in vigore queste disposizioni di attuazione (quindi dopo altri 15 giorni) dovranno passare altri 60 giorni perché le norme contenute al nuovo articolo 120-quinquiesdecies, commi 3 e 4 , del decreto legislativo 385/93 diventino obbligatorie. Di fatto, le disposizioni sul passaggio della casa alla banca, anche se sottoscritte già dal 2 luglio 2016, si potranno applicare solo il 12 febbraio 2017. A meno che le norme attuative non vengano emanate in anticipo.

La clausola che farà scattare il passaggio alla banca sarà in ogni caso facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente per i contratti sottoscritti dalla data di entrata in vigore delle nuove norme, senza quindi l’estensione ai contratti di surroga dei “vecchi” finanziamenti. E’ obbligatoria l’assistenza di un consulente per il consumatore che accetti di inserire la clausola di inadempimento nel suo mutuo. Nelle disposizioni attuative, Banca d’Italia dovrà infatti avere un particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore, oltre agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore. Il provvedimento recepisce una direttiva comunitaria del 2014 (la 17/Ue) e si affianca a alle disposizioni del “decreto banche” ancora in discussione in Parlamento che prevedono un meccanismo analogo in caso di fallimento.

In ogni caso, il valore del debito non potrà superare quello della casa: una volta passato di mano l’immobile il debito si chiude in ogni caso. Se dalla vendita si ricava un surplus, questo andrà al debitore.

Altro punto rilevante delle disposizioni di recepimento della direttiva 2014/17/Ue è la conferma del divieto del cosiddetto “patto commissorio”, art. 2744 del Codice civile,  in base al quale è nullo qualsiasi accordo con il quale si conviene che «in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore».

Va inoltre sottolineato il mantenimento della situazione attuale sulle penali in caso di estinzione anticipata del mutuo: in Italia è stata abolita nel 2007. Gli altri Paesi oggi la prevedono, ma l’Italia no.
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